保利物业半年净利7.6亿:社区增值服务毛利率38%,公共服务应收款增至29.6亿

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出品|搜狐地产&焦点财经

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作者|陈盼盼

编辑|吴亚

随着母公司保利发展能做到行业第一，市场热议，保利物业是不是也要拿个行业第一？

对此，保利物业董事长吴兰玉回应称，“这会给我们很大压力，因为母公司第一，也要求我们身份要匹配。但是我们不想只追求一流的规模，而希望通过追求一流的竞争力，提高财务报表上的盈利能力。”

8月22日，保利物业发布的2023年中期业绩报告显示，保利物业实现收入71.41亿元，同比增10.7%；毛利15.11亿元，同比增15.8%，归属股东净利润7.63亿元，同比增21.5%，营收、利润双增。

截至2023年6月末，保利物业合同面积达8.4亿平方米，同比增长15%，其利润增长高于规模增长。

此外，大物业战略加速落地。报告期内，保利物业在公共物业领域深耕城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大优势业态，新签约合同金额占公共及其他物业的比例达约51.7%。

但公共服务项目拓展加速的同时，也提高了回款风险。截至6月末，保利物业贸易应收款较 2022 年末增加7亿元至29.6 亿元。

新签约单年合同金额占比达80.8%

营收是所有利润的基础。

上半年，保利物业实现收入71.41亿元，同比增10.7%。具体来看，物业管理服务业务依然是保利物业主力，上半年实现48.18亿元，同比21.8%，在总收入中占比约67.5%。同时，非业主增值服务收入、社区增值服务收入较去年同期出现下滑，分别下降3.8%、9.3%。

物业管理服务收入的增加，得益于保利物业规模增长。截至6月末，保利物业合同面积8.4亿平方米，同比增长15.1%；在管面积6.5亿平方米，同比增长24.5%，项目数增至2230个。

保利物业方面认为，规模持续增长受益于两方面。一是大股东保利发展带来的业务增量。2023年上半年，保利物业来自保利系统内新增在管项目数达76个，较去年同期提高65%。

二是持续提升市场竞争力，积极拓展第三方项目。具体来看，上半年，保利物业来自第三方的合同管理面积、在管面积约分别增长同比15.1%、24%，占总合约、在管面积提高至61.7%、63.3%。同时，来自第三方物业管理服务的收入约为19.69亿元，同比增长约32.4%，占总物业管理服务收入的40.9%，同比提高约3.3个百分点。

此外，在拓展项目质量上，保利物业选择跟随母公司脚步：聚焦核心城市、核心业态与优质资源的深耕。报告期内，保利物业聚焦重点48城拓展，新签约单年合同金额占比达约80.8%。

聚焦高能级城市的一大好处就是，物业管理单价同步提高。东吴证券指出，2023年上半年新签约第三方项目的单年合同金额达12.9亿元，其中一二线城市占比72.5%，同比提升8.4个百分点。“受益于新项目定价标准的提升，公司平均物业管理费单价同比增加0.04元/平/月至2.29元/平/月。”

利润增速超过规模增长

再看利润，上半年，保利物业实现毛利15.11亿元，同比增15.8%；归属股东净利润7.63亿元，同比增21.5%。

与合同面积规模增长15%比较，保利物业归母净利润增速超过了规模增速。这在同行业受母公司拖累，业绩增速向下趋势的大背景下十分难得。

具体来看，保利物业上半年毛利率为21.2%，较去年同期增长0.9个百分点，三大主营业务毛利率均呈上升趋势，其中社区增值服务的毛利率达到38.1%，同比提升6.2个百分点。

图片来源：保利物业2023年中期业绩报告

近年来，社区增值服务凭借高毛利率成为物业公司眼中新的增长级，而高毛利的酒水零售成了物企的“新生意”。

搜狐财经此前报道，2021年初，保利物业便与泸州老窖展开合作，推出名酒进社区。今年以来，保利物业销售平台“和院优品”，售卖的白酒名酒品牌包括泸州老窖、洋河股份、五粮液等十余种。

而和院优品卖酒就属于保利物业社区增值服务板块里的社区零售。今年7月4日，茅台时空还发布消息，保利物业推出三款茅台酒，其中飞天茅台53度500ML，售价3050元/瓶。

除了社区增值业务毛利率的提高，保利物业利润增长还受益于提质增效。平安证券指出，保利物业提质增效效果初显，上半年管理费用率同比下滑0.8pct，带动毛利率、净利率稳中有升至21.2%、10.9%。

对于2023年全年业绩，保利物业总经理姚玉成2023年中期业绩会上表示，“有信心完成全年业绩指标，预计公司规模和净利润实现约20%的同比增速。”

公共服务项目存在回款风险

对于保利物业未来业绩增长点，吴兰玉在今年6月公开表示，一方面是公共服务；另一方面来源于国资服务。“从我们自己的角度来看，公共服务、国资服务这个业绩增速，远远大于房地产服务。”

2019年，保利物业发布大物业战略，即全局物业、全业态物业、全价值物业、全技术物业和全民物业。其中，公共服务是其大物业的主要发力方向之一。

今年上半年，大物业战略加速落地，保利物业在公共物业领域深耕城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大优势业态，新签约合同金额佔公共及其他物业的比例达约51.7%。

“公服项目业态收入同比增长了30%以上。”保利物业管理层在业绩会上介绍。

不过，公告服务业态收入增长的同时，也提高了保利物业回款风险。中报显示，截至今年6月末，保利物业贸易应收款项及应收票据约为29.6亿元，较于2022增加7亿元。

对此，保利物业在中报中解释称：“主要由于本集团在管面积的扩大及项目数量的增加，贸易应收款增加；及公共服务项目的物业管理服务收入占比提升，且受到信贷期的影响，贸易应收款项余额增加。”

此外，保利物业管理层还在业绩会上进一步回应称，“由于公服项目一般在合同里自带1-3个月的合同账期，其正常的回款周期长于住宅和商办。所以受上半年受公服收入占比提升的影响，物业板块的当期回款率是略有下降的，当前公服应收余额和去年同期相比也有一定增长。

针对公共服务项目的回款表现，保利物业管理层通过管理手段，提供回款率。

据介绍，今年上半年，保利物业编制了应收款管理的体系，针对每个业态，每个客户类型都从立项到合同签订到进场到应收生成到催收，各个阶段分别制定了岗位的固定动作，催收的方案，还有激励的政策等。

“源头上，也在外拓项目的前端把关，控制审核的标准，提高项目的拓展承接的质量，避免回款的风险过大信用等级过低的项目获取。”保利物业管理层在业绩会上如是表示。

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