越秀地产上半年销售逆势大增71% 屡被质疑“保守”的它都做对了什么？

多年来一直被质疑销售保守的越秀地产，在今年上半年逆势交出了一份超常发挥的成绩单。

2023年上半年，越秀地产合同销售金额人民币836.3亿元，同比上升71.0%，完成公司全年销售目标人民币1320亿元的63.4%；实现营业收入约为人民币321亿元，同比上升2.6%。由此，越秀地产也成为上半年为数不多能保持正向销售增长的房企之一。

销售规模方面，截至7月末，越秀地产2023年实现合同销售金额约为921.01亿元，同比上升约67.9%，累计合同销售面积约为268.46万平方米，同比上升约34.7%。

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期内，越秀地产股东应占净利润人民币21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润人民币21.5亿元，同比上升0.8%；中期每股派息人民币0.213元，派息比率为核心净利润的40%。

“因为增长速度低于行业数据过去我们也常受到批评，但是越秀地产一直以来都坚持发展不是为了规模，肯定是要为股东创造更多的价值。”在业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远称。

事实上，回顾过去的几年，越秀地产多次因为制定的销售目标增幅低于同行，而受到质疑，彼时市场认为只有高的销售目标，才能倒逼企业去大规模拿地，从而获得高的销售规模，提振市场对企业发展的信心。

例如，在2018年度的业绩会上，在该公司2018年核心财务数据表现较为亮眼情况下，其披露了2019年销售增幅18%的目标，但由于该公司2019年全年可售资源为1312亿元，目标去化率仅为52%，因此被外界普遍质疑销售增幅过于保守。

如今来看，正是这样保守的策略，在当前市场下行的背景下，不仅让越秀地产的基本面更为稳健，也为其如今逆势增长的业绩奠定了基础。

精控投资范围

从越秀地产今年上半年的销售情况来看，其之所以销售大增，离不开其良好的区域布局，即项目因良好的地理位置而保证了去化，销售得以逆势增长。

数据显示，在越秀地产上半年836亿元的销售中，大湾区实现合同销售金额约为人民币461.3亿元，同比上升45.3%，在华东地区实现合同销售金额约为人民币186.3亿元，同比上升151.4%。

“从我们上半年北上广深销售面积来看，广州是同比增长12%，深圳是同比增长18%，上海是同比增长38%，北京是同比增长31%左右。从这个角度其实房地产发展这么多年，我们也是一直选择城市发展的一种理念，还是力求城市的人口、产业、经济实力，经济实力越强，房地产的抗风险能力就会越强。”林昭远称。

林昭远还透露，一线城市也是越秀地产这几年重点发展的城市，“信心肯定有的，从我们今年投资的强度的铺排上，包括我们积极参与投资项目，我们对四大一线城市还是坚定信心。”

据了解，因为今年上半年越秀地产也拿了一些地，年内会有及时的转化，最终预计全年的供货货量会在2500亿到2600亿元，对应最少50.8%的去化率，较年初越秀地产管理层提及的公司今年推售货值2400亿元会有所增加。

值得一提的是，一直以来越秀地产持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区，全国布局30座城市。

以2023年上半年为例，于报告期内，越秀地产投资工作取得良好成效，投资的城市更加精准，投资的项目优中选优。其充分运用“6+1”多元化、特色化增储模式分别于北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、青岛和西安共8个城市新增11幅土地，总建筑面积约为217万平方米。

其中，在北京共获取3幅优质地块，新增土地储备约43万平方米。TOD、产业勾地和国企合作等多元化增储模式分别占新增土地储备的22%、27%和14%。

截至2023年6月30日，越秀地产总土地储备约为2813万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约46.1%。

TOD业务业务方面，期内，越秀地产持续深化TOD业务全国化布局战略，于杭州收购了星桥TOD项目，增加TOD土地储备约48万平方米。杭州星桥TOD项目是越秀地产走出广州之外的第二个TOD项目，标志着越秀地产与杭州地铁在TOD项目合作的进一步深化。截至2023年6月30日，越秀地产共拥有9个TOD项目，总土地储备达到398万平方米，约占总土地储备的14.2%。

上半年，越秀地产TOD项目保持积极的销售表现，共实现合同销售金额约人民币185.1亿元，同比上升53.3%。

严控杠杆底线

精准的投资，离不开健康的财务状况，即杠杆水平需控制在安全线内，而非用高杠杆撬动高投资。

事实上，过去今年市场质疑越秀地产保守的另一个角度，便是其加杠杆加的不够，规模不能快速增长，但目前来看，在同行因为早些年规模扩张，在市场下行期遇到诸多后遗症的当下，保守的投资反而让越秀地产规避了诸多风险。

最新的2023年半年度业绩会上，林昭远透露，越秀地产自2013年来一直把针对自身的投资评级当作重点工作来抓，“特别是一些重大投资，都将评级这个指标拉进来。”

据越秀地产财务总监兼执行董事陈静介绍，目前越秀地产总借贷规模为998亿元，从短期债务规模来看，一年期内到期的债务只占12%，约117亿元左右。

“从目前的融资环境来讲，对我们来讲还是非常的友好的，手头也有足够的直融和间融额度在手，所以对于下半年的融资计划，我们是根据我们的情况和管理层确定的投资强度，去安排后续的投资，配合我们业务的发展。”陈静称。

数据显示，报告期内，越秀地产保持财务健康和流动性充足安全。截至2023年6月30日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币492.5亿元，资金流动性充足。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标。

上半年，越秀地产抓住市场有利时机圆满完成供股筹资，供股获1.15倍超额认购，募资净额约83亿港元，此次供股获得了大股东越秀集团和广州地铁集团的全力支持和足额认购，供股的成功完成充分反映了股东对越秀地产未来的发展充满信心。此次供股筹集的资金将主要聚焦大湾区和华东地区主要城市及其它重点省会城市的业务发展。

与此同时，越秀地产抓住国内利率下行的有利市场融资环境，优化调整境内外债务结构，持续降低融资成本，全年于境内成功发行公司债券合共人民币54亿元，加权平均借贷年利率3.37%，境内首次发行10年期公司债券，票面利率3.63%；于上海自贸区成功发行自贸区人民币债券合共人民币34亿元，加权平均借贷年利率3.92%。

另于报告期内，越秀地产加权平均借贷年利率同比下降13个基点至3.98%，融资成本在行业中处于领先地位。越秀地产继续保持穆迪Baa3和惠誉BBB－投资级信用评级，展望稳定。

善于审时度势

纵观越秀地产仅几年的发展，不难看出，其基本都超前预判了市场走势，并在相对精准的市场预判中，踩准了节奏，抓住了机会。

“2018年的房地产调控是最严的，通过调控来达到限价，而这种限制，给房地产带来非常大的压力。所以今年越秀地产会针对市场的整个规模变化，作出相应的一些策略性调整。”在2018年度业绩会上，林昭远曾如是说到。

诸如林昭远在2018年度业绩会上所言，往后的几年越秀地产一直未大力度扩规模，而是在精准预判了市场将因调控而发生变化后，做出了符合自身的策略性调整。如今在市场深度调整时，越秀地产又有了自身的发展规划。

于业绩会上，林昭远判断，“从政策端角度，市场肯定会放松，首套房贷款‘认房不用认贷’政策下午刚刚出来，我相信中央政府有很多工具箱能拿出来，因为中央已经定调，要确保房地产的平稳健康发展。我们应该有信心。”

林昭远认为，确实从行业角度，从去年的大幅度下滑到今年上半年基本上持平，7月份也出现一定的负增长，从行业角度确实目前在寻求筑底，需求应该会出现比较大的分化，特别是城市的分化也比较严重。

“但核心地区核心地段的项目，从我们的销售来看，总体还是比较正常，尤其是改善型的，这个要比较好的产品力的。总的来说，政策会加持，行业在筑底，市场存在分化的现象。因此从完成目标的角度，压力确实不大。我们还是保公司的现金流稳定作为目标。”林昭远称。

不过，虽然完成目标无压力，但不难发现，越秀地产也在悄悄发力，而这体现在逆势加大力度拿地及寻找包括城市更新等新业务发展机会等方面。

在拿地方面，据越秀地产管理层2023年初透露的拿地信息，其预定的拿地预算约为400亿元。截至目前，不完全统计已用去过半数。此前已有市场人士预测，越秀地产今年的拿地策略不会太过保守。有数据显示，仅今年上半年，越秀地产已在8个城市，新增了11幅地块，总建筑面积约为217万平方米。

另于业绩会上，越秀地产副董事长兼执行董事兼总经理林峰称，公司今年仍会发力城市更新，“城市更新的项目确实如果做得好，它的体量是比较大，有利于穿越开发的周期，包括能控制一些节奏，所以对地产业务的稳健的发展，会有比较好的帮助。”

据林峰透露，当前广州市在考虑统筹推进城市更新业务，而越秀集团是广州市政府认定的7家企业之一。

“城市更新整个项目周期至少是10年，从开始启动到拆迁，到后面的回迁，到融资房的建设，都是一个滚动开发，跨度8年到10年。所以在整个风险控制和把控上需要做更多的考虑。对城市更新项目，我们要求的投资标准比招拍挂市场可以更高，包括它的净利率的要求，毛利率的要求会更高，这样能留出一些安全垫，以防出现一些风险。”林峰补充到。

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